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Cambios en la Legislación de Alquileres en el Nuevo Código civil y Comercial

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Cambios en la Legislación de Alquileres en el Nuevo Código Civil y Comercial  

  • Precio del alquiler:

El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde, se puede fijar “libremente” el procedimiento para determina el precio del alquiler y la forma que este se actualizará de manera automática, con respecto a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda.

Diferentes cláusulas para fijar el Precio del Alquiler

En Indices de Precios:  Se puede fijar el precio del alquiler en un índice de precios, pero es esencial para su validez  que sea cierto por lo que es preferible usar índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.

En un Valor-Mercadería:  Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste de referencia a una cosa cierta. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el precio de la bolsa de cemento de 50 kilos,  de  de una determinada fábrica que se compre en un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.

En Moneda Extranjera: Se puede fijar el precio del alquiler en moneda extranjera pero se debe determinar en forma cierta por ejemplo: dólares americanos, euros, u otras. –  –

El Precio determinado por un Tercero:   Se puede fijar el precio del alquiler en por la determinación de un tercero designado en el contrato o después de su celebración, pudiendo ser una persona física o jurídica. Si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

En Precio Escalonado:  Se puede fijar el precio del alquiler en forma escalonada, mediante distintos precios de alquiler que van cambiando en una cada cantidad determinada de meses hasta la terminación del contrato.

  • Intereses aplicados por falta de pago del alquiler:

En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés llevar intereses que se vaya aplicar por mora en el pago.  No obstante para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

  • Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:

Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.

Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

  • Entrega de la propiedad alquilada:

La propiedad alquilada debe ser  entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

  • Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda:

a)  No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;  b) No se puede requerir e depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

  • Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.

Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

  • Mantenimiento de la propiedad alquilada:

La propiedad alquilada debe ser  mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños, cocina, calefon, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento.Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin multa para el inquilino.

  • Mejoras a la propiedad:

El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad. Como es el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones.

  • Perdida de luminosidad:

Si pierde la luminosidad el inquilino no puede hacer nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario sabía que la propiedad  iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.

  • Cuidado de la propiedad alquilada:

El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales.Responde por el mero mantenimiento de vivienda alquilada.En caso de urgencia,  el inquilino  puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

  • Vía ejecutiva:

Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

  • No pago de impuestos:

Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad (impuesto inmobiliario), salvo expresa disposición contractual.

  • Devolución de la propiedad:

El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y documentación de los pagos hechos.

  • Renovación 

Vencido el plazo del contrato de alquiler, este se acaba.  NO existe renovación tácita, por seguir pagando alquileres.  Sino solo sigue los mismos términos del contrato vencido, hasta tanto una de las partes lo comunique en forma fehaciente (carta documento o nota firmada).

  • Desalojo del inquilino:

El inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

  • El inquilino se puede ir por culpa del propietario:

El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en forma apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.

  • El inquilino se puede ir anticipadamente:

Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario.

  • Garantías:

Para dar mayor seguridad a los garantes.  Vencido el plazo de contrato del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que  el inquilino no entregue el inmueble.

Es nula la clausula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.

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Fallas no reguladas en la Legislación de Alquileres por el nuevo código civil que regirán el 1º de Agosto del 2015

Nuestra Asociación sigue bregando que la legislación de alquileres para viviendas, debe ser regulada cosa que faltó en la reforma del Código Civil y Comercial que viene a regirnos este 1 de Agosto del 2015.

Faltó regulación para que las relaciones entre inquilinos y propietarios sea equilibrada en base anticipar y prevenir los abusos existentes en la posición dominante del mercado que se ejerce desde el sector inmobiliario y propietarios.

Faltó regulación que erradique los criterios arbitrarios solicitados por las inmobiliarias para garantizar el pago del alquiler.  Dichos criterios afectan a las personas de menores recursos o sin red de contención familiar o social, donde conseguir una garantía de este tipo puede ser casi imposible. Así, una familia no podrá acceder a un alquiler, por menor riesgo crediticio que posea, si no consigue algún familiar o amigo que le ofrezca una garantía.  Por lo constituye un despropósito legal no regular los requisitos como fianzas o garantías que producen que familias que podrían pagar puntualmente un alquiler no logren acceder a él.

Faltó regulación para eliminar los abusos que se cometen con futuros inquilinos en pedidos de señas o reservas por parte de las inmobiliarias: para estudio de documentación, garantías y reserva de alquiler que se incumple en forma arbitraria, llegando incluso a su no devolución y frustración de las expectativas.

Faltó regulación para  los abusos que se cometen en las renovaciones, donde se abusa en nuevos pedidos de pagos de comisiones por las inmobiliarias, gastos administrativos y aumentos arbitrarios de precios.

Se debe establecer un modelo “tipo” de contrato de alquiler de vivienda familiar, que erradique las cláusulas comerciales abusivas, usadas como modelo, para ser reemplazadas por las que sean basadas en la buena fe y siguiendo estrictamente los dispositivos legales en responsabilidad en el pago en el expensas comunes y extraordinarias, impuestos, reparaciones, mejoras, devolución de depósito, entrega de llaves, resolución anticipada y demás, que brinden un marco de ordenado en la ejecución del contrato. Se debe agregar los reglamentos del consorcio, donde se tenga constancia del destino a que está afectada la unidad alquilada, así como las prohibiciones, modalidades de uso de las instalaciones comunes. Permitiendo los nuevos recursos de fotografía digital, para determinar inventario y estado de conservación, y domicilios electrónicos para afianzar las comunicaciones entre las partes

En la propuesta de Código Civil los pobres han sido invisibilizados, y se sigue pensando en un mercado donde no existen desigualdades de poder entre las partes. Esto permite que sean justamente las personas con mayores desventajas aquellas que pagan más caros sus bienes y servicios, en contra de cualquier concepción igualitarista de la justicia.  Todavía no se encuentra una buena regulación que podría impedirlo.

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Legislación aplicable:  NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA  

Parágrafo 6°

Obligaciones de dar dinero

ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

ARTICULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

ARTICULO 767.- Intereses compensatorios. La obligación puede llevar intereses y son válidos los que se han convenido entre el deudor y el acreedor, como también la tasa fijada para su liquidación. Si no fue acordada por las partes, ni por las leyes, ni resulta de los usos, la tasa de interés compensatorio puede ser fijada por los jueces.

ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:

a) por lo que acuerden las partes;

b) por lo que dispongan las leyes especiales;

c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.

ARTICULO 769.- Intereses punitorios. Los intereses punitorios convencionales se rigen por las normas que regulan la cláusula penal.

ARTICULO 770.- Anatocismo. No se deben intereses de los intereses, excepto que:

a) una cláusula expresa autorice la acumulación de los intereses al capital con una periodicidad no inferior a seis meses;

b) la obligación se demande judicialmente; en este caso, la acumulación opera desde la fecha de la notificación de la demanda;

c) la obligación se liquide judicialmente; en este caso, la capitalización se produce desde que el juez manda pagar la suma resultante y el deudor es moroso en hacerlo;

d) otras disposiciones legales prevean la acumulación.

ARTICULO 771.- Facultades judiciales. Los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

Los intereses pagados en exceso se imputan al capital y, una vez extinguido éste, pueden ser repetidos.

ARTICULO 772.- Cuantificación de un valor. Si la deuda consiste en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la deuda. Puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones de esta Sección.

SECCION 3ª

Precio

ARTICULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

ARTICULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

ARTICULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

ARTICULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

CAPITULO 4

Locación

SECCION 1ª

Disposiciones generales

ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

ARTICULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

ARTICULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

SECCION 2ª

Objeto y destino

ARTICULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

ARTICULO 1193.- Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.

ARTICULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

ARTICULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

SECCION 3ª

Tiempo de la locación.

ARTICULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

SECCION 4ª

Efectos de la locación

Parágrafo 1°

Obligaciones del locador 

ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

ARTICULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

Parágrafo 2°

Obligaciones del locatario 

ARTICULO 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

ARTICULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

ARTICULO 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Parágrafo 3°

Régimen de mejoras

ARTICULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

ARTICULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

SECCION 5ª

Cesión y sublocación

ARTICULO 1213.- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

ARTICULO 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

ARTICULO 1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

ARTICULO 1216.- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

SECCION 6ª

Extinción

ARTICULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

b) la resolución anticipada.

ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

ARTICULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

SECCION 7ª

Efectos de la extinción

ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

ARTICULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

ARTICULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

ARTICULO 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

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1/7/15  Por Mario N. Vadillo

Fuente: Protectora, Asociación de Defensa del Consumidor

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