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Fideicomisos al costo, el modelo de negocios inmobiliario más exitoso de los últimos años en la Argentina

Entrevista al Lic. Mario Gómez, Director Le Bleu Negocios Inmobilarios y autor del Libro Fideicomisos al Costo de Bienes Raíces Ediciones.

1) ¿Cuáles son las principales ventajas de este formato de inversión, teniendo en cuenta la coyuntura vigente?
Históricamente los argentinos han ahorrado en ladrillos. Entre las alternativas de colocación en activos inmobiliarios, los emprendimientos han captado la atención de los inversores.
Luego de mucha historia de inversores que compran en pre-venta y desarrolladores que se financian con ella, en la primera década del siglo xxi, se ha producido en nuestro país la masiva difusión de los emprendimientos al costo, como un modo de canalizar la vocación de invertir en busca de protección de los ahorros. Para darle cobertura jurídica a estos emprendimientos, se ha adoptado, preferentemente, la figura legal del fideicomiso.
El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. Tiene que quedar claro: desde el punto de vista de los riesgos no es lo mismo ser comprador de un boleto que fiduciante en un emprendimiento al costo.

El inversor asume los riesgos de los mayores costos. No sólo la inflación. Cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. Cada uno de los fiduciantes es un socio solidario en los riesgos que asume el emprendimiento. Cada fiduciante es parte del negocio. Por eso cada uno de los fiduciantes tiene que saber con quién se asocia (el director de obra, la empresa constructora, el desarrollador, el fiduciario, etc.): es fundamental la calidad de los actores.

Utilizando esta herramienta se ha logrado canalizar un importante flujo de fondos que proviene principalmente de pequeños y medianos inversores. El desarrollo de la utilización y aplicación de esta figura en los emprendimientos inmobiliarios también ha dado fuerte impulso a la dinámica del sector.

2) ¿Cuál cree que será la tendencia de las inversiones en fideicomisos para los próximos años? ¿es una figura que se va consolidando en Buenos Aires? ¿Qué aspectos pueden influir en su desarrollo?

El incremento de costos en la construcción de los últimos años ha obligado a los desarrollistas a tomar recaudos, y así compartir el riesgo de la inflación con los compradores. Por otro lado, el cepo cambiario obliga a trabajar en pesos. Los fideicomisos al costo hace tiempo que se trabajan en pesos. Es un producto que ha funcionado muy bien en Buenos Aires y no hay contraindicaciones para que no funcione bien en otros mercados. Creo que con la nueva coyuntura van a gozar de muy buena salud.

3) ¿Cuáles son los principales desafíos de la figura?
Los principales desafíos son la seguridad jurídica y el marco impositivo. El sector inmobiliario es una industria motorizadora del empleo y el crecimiento con un fuerte efecto multiplicador hacia otros sectores de la economía, que necesita de seguridad jurídica y reglas de juego claras por parte del Estado. El temor a la conducta discrecional del Ejecutivo en cuestiones que alteren la seguridad jurídica complica la mirada de los inversores sobre la industria inmobiliaria, que necesariamente que debe ser de largo plazo. Esto incluye el diseño de una estructura impositiva que aliente a la inversión.

4) El marco regulatorio de los fideicomisos ¿potencia su figura o inhibe a los inversores?
Preocupa la voracidad fiscal y los marcos regulatorios que asfixian a la inversión. Una carga impositiva elevada desalienta la inversión y traba actividades. La alta presión fiscal es un factor movilizador de la evasión. También una alícuota impositiva alta puede llevar a la sociedad a sustituir trabajo por ocio, reduciéndose el bienestar colectivo, pues se tributa menos y crece menos la economía.

Muchos países que han entendido, en los últimos tiempos, la capacidad del sector inmobiliario para incrementar la actividad económica, combatir el desempleo y disminuir el déficit habitacional han reducido impuestos ligados a la industria inmobiliaria, especialmente en los momentos más duros del ciclo económico.

 

28/9/12 Fuente: http://www.elinmobiliario.com

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