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consejos a tener en cuenta sobre EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

 

¿Qué son las expensas comunes u ordinarias?

 

Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, consideramos que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, play rooms, quinchos, etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro. Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del art. 2067, inc. h, CCyC (seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos). (CCC comentado)

Ejemplo: Expensas comunes ordinarias – Gastos de administración , reparación o sustitución de partes comunes – Luces de pasillos, gastos de papelería, llenado de matafuegos, mantenimiento del ascensor y portero eléctrico, compra y colocación de dos baldosas que se rompieron en el ingreso del edificio, vidrio roto por sudestada, zonda o similar, compra de productos de limpieza del edificio, bolsas de consorcio para residuos etc. – Los gastos requeridos por las instalaciones necesarias para el acceso de personas con discapacidad, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros como por ejemplo mantenimiento de las rampas, cartelería para evacuación en caso de incendios, las que indican escaleras, salidas, puertas de emergencias etc. – Sueldo del encargado – Sueldo del personal de vigilancia – Sueldo del personal suplente – Sueldo del personal encargado de piletas, quinchos, salas de juego etc. – Las tarifas del edificio de luz, agua, gas etc. – Los honorarios del administrador – Gastos de liquidación de expensas (honorarios del contador por ejemplo) – Gastos Servicios bancarios (mantenimiento de caja de ahorros del consorcio por ejemplo) – Seguros de incendio, de responsabilidad civil etc.

¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El art. 2048, párr. 4, CCyC hace referencia a las ”expensas comunes extraordinarias”, es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expensas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya además por quien las dispone. Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes. También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio. (ccc comentado)

Ejemplos de Expensas comunes extraordinarias – – Agrandar el quincho, hacer una pileta de natación, hacer una sala de juegos, pintar el edificio, hacer un cambio de todo el sistema del ascensor, adecuar los ascensores a la normativa vigente, adecuar las instalaciones de gas, agua, luz etc. a las normativas vigentes –

Quien tiene que pagar las expensas, locador o locatario?

Según el art. 1209, ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

El locador tendrá a su cargo: el pago de las cargas que recaigan sobre la cosa misma (impuesto municipal, rentas, expensas ordinarias y extraordinarias)

 

El locatario tendrá a su cargo el pago de las cargas (impuestos /servicios) por la actividad que realice o utilice.

PERO…. puede pactarse válidamente que estas obligaciones, en principio a cargo del locador, sean asumidas por el locatario. Este acuerdo será inoponible frente al acreedor del gravamen, ES DECIR, POR CONTRATO DE LOCACION EL LOCADOR PUEDE “PACTAR” QUE EL PAGO DE IMPUESTO MUNICIPAL, IMPUESTO DE RENTAS Y EXPENSAS (ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS) SE HAGA CARGO EL LOCATARIO, A LO CUAL, EL LOCADOR LE PUEDE HACER JUICIO AL LOCATARIO PARA QUE ESTE PAGUE LO QUE SE COMPROMETIO POR CONTRATO. PERO, EL OBLIGADO LEGALMENTE SEGUIRA SIENDO EL LOCADOR, O SEA, QUE ANTE LA FALTA DE PAGO DE IMPUESTOS O EXPENSAS, LOS ACREEDORES (EL ESTADO O EL ADMINISTRADOR) LE PODRAN HACER JUICIO AL LOCADOR (TITULAR REGISTRAL) PARA CONSEGUIR EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION.

En síntesis, si el locatario se comprometió al pago de las cargas y contribuciones (que legalmente le corresponden al locador), en el contrato de alquiler, DEBERA CUMPLIRLO.

Si el locatario no quiere hacerse cargo de estas cargas, ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO DE ALQUILER, DEBERA MANIFESTARLO, para que no se lo obligue en el contrato, ya que una vez firmado, DEBERA CUMPLIRLO.

Por eso es muy importante LEER EL CONTRATO DE LOCACION, antes de firmarlo, y no firmarlo en caso de no estar de acuerdo en alguna de sus clausulas.

“LO PACTADO POR LAS PARTES, CONSTITUYE UNA LEY PARA LAS PARTES, A LO QUE DEBERAN CUMPLIRLO Y SOMETERSE COMO A LA LEY MISMA”….

 

por Nori Castro / Mariela A. Moncada

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