Alquileres Formulario: Notificación por reparaciones en contrato de locación

Si Ud. alquila una vivienda urbana, el que te alquila (locador) esta obligado a hacer todas las reparaciones que sean propias del uso normal que se hace de las mismas.  Pudiendo ser arreglos de artefactos, calefón, cocina, estufa, como también roturas de cañerías, humedades, pisos, o cualquier otra que sea parte de la cosa.

Excepción: Cuando la rotura o desperfecto se haya producido por el mal uso de las mismas por el locatario o inquilino, y no sea derivado del deterioro natural de las mismas.

Debe notificar al Locador o Propietario de las roturas y desperfectos que existen en el inmueble locado, y solicitar la urgente reparación o en su defecto el pago de las mismas.

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Modelo de Notificación:

Concurra a las oficinas del Correo Argentino, con su documento de identidad, solicite los formularios de carta documento,  o envíelo a través del correo electrónico indicado en el contrato como domicilio especial electrónico y escriba el modelo dado a continuación:

Sr. XXXXXX (nombre completo del propietario como figura en el contrato de locación)

Domicilio Legal (dirección que figura en el contrato de locación)

JUAN PEREZ, DNI Nº ……, actualmente arrendatario (inquilino) del inmueble de su propiedad, con domicilio en xxxx,   localidad: xxx, Provincia de xxxx, le notifica:

Reclama reparaciones urgentes: Conforme a las cláusulas contractuales, y a la disposición del  art. 1200, 1201 2do párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación y sus concordantes,  proceda a reparar en forma urgente en el plazo de 24 hs. de recibida la presente; los siguientes desperfectos o roturas que presenta el inmueble locado,  que son producto del deterioro natural de las mismas conforme al uso estipulado, sin mediar al culpa alguna de mi parte y son las siguientes:

XXXXXXXXXXXXXX (enumerar y detallar las roturas y desperfectos que existen en el inmueble).

Reclama reparaciones no urgentes: Conforme a las cláusulas contractuales, y a la disposición del  art. 1200, 1201 3er párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación y sus concordantes,  proceda a reparar en forma urgente en el plazo de 10 días de recibida la presente; los siguientes desperfectos o roturas que presenta el inmueble locado,  que son producto del deterioro natural de las mismas conforme al uso estipulado, sin mediar al culpa alguna de mi parte y son las siguientes:

XXXXXXXXXXXXXX (enumerar y detallar las roturas y desperfectos que existen en el inmueble).

(dejar la opción que corresponda según sean reparaciones urgentes o no urgentes)

Retención: En el caso que Ud. no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, conforme a la Ley me encuentro autorizado a hacerlos por mi cuenta reteniendo la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos urgentes,  con la rendición de cuentas de lo pagado a su disposición.

Reserva:  Si las reparaciones a su cargo, interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas, me reservo el derecho a exigir, según las circunstancias, terminar el contrato de alquiler, o una baja proporcional en el canon locativo mientras duren las reparaciones. Art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Saludo a Ud. atentamente

Firma: xxxxxxxxxxx

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*COPIAR Y PEGAR * Ud. puede copiar las notas  con la conjugación de las teclas ctrl + flecha para marcar el bloque a copiar; con teclas ctrl + letra “C” para copiar y después con las letras ctrl + letra “V” para pegar en cualquier anotador o procesador de texto en su computadora.

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Contratos

• En este enlace podrás leer y descargar el nuevo código civil y comercial de la nación, también esta disponible el código comentado y totalmente GRATIS para que puedas conocer cuales son tus derechos y obligaciones vigentes. http://www.infojus.gob.ar/nuevo-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion

Obligaciones del locador:
ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

ARTICULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

ARTICULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

• Extinción

  ARTICULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

  a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

  b) la resolución anticipada.

  ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

  La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

  ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

  a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

  b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

  c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

  ARTICULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

  a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

  b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

  ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

  a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

  En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

  b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

  (Artículo sustituido por art. 9º de la Ley Nº 27.551 B.O. 30/6/2020. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.)

  ARTICULO 1221 bis.- Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

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 01/07/2020 Por Romina Rios Agüero, Mariela A. Moncada Cafure, Mario Vadillo

Fuente: Protectora Asociación de Defensa del Consumidor

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