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CONSTRUCCION DE INMUEBLES – INCUMPLIMIENTO CONTRATCTUAL. RESPONSABILIDAD DEL FIDUCIARIO – APLICACION DE LA LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

PROTECTORA, ASOCIACION DE DEFENSA AL CONSUMIDOR INFORMA:

CONSTRUCCION DE INMUEBLES – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.

RESPONSABILIDAD DEL FIDUCIARIO POR LOS DAÑOS SUFRIDOS POR TERCEROS:

Ley 24441. Aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24240).

Aporte de la marca del fiduciario para la financiación del proyecto.

Difusión por medios periodísticos de gran tirada. Integración de la cadena de comercialización del bien.

Obligación del fiduciario de controlar que los bienes fideicometidos bajo su administración se encontraran correctamente terminados.

Son abusivas las cláusulas contractuales mediante las cuales se exime de responsabilidad el fiduciario frente a terceros. INOPONIBILIDAD AL CONSUMIDOR. Diferencia entre la superficie consignada en los prospectos y el Boleto de Compraventa. Rechazo. Venta ad-corpus. Demora de entrega en la fecha convenida y privación de uso. Procedencia

R. 436686 – «Baredes, Guido Matias c/ Torres De Libertador 8.000 S.A y otros s/ Daños y Perjuicios» – CNCIV – SALA H – Octubre/2006 (elDial)
«No se encuentra controvertido en autos el cumplimiento de la obligación asumida por el Banco Rio de la Plata en cuanto al otorgamiento de una línea de crédito a favor de la demandada para llevar adelante el proyecto Centenal Towers, en el marco de la ley 24.441. No obstante tal afirmación, el rol asumido por la entidad financiera en el marco del negocio jurídico objeto de examen y ante los alegados incumplimientos por parte del actor, adquirente de una de las unidades funcionales integrantes del proyecto, encuentra su reproche dentro del propio ámbito de la ley 24441. El art. 6º de la citada normativa, exige al fiduciario el deber de cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él, debiendo quedar su conducta regida por la directiva de la buena fe del art. 1198 del Código Civil (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo, Las obligaciones del fiduciario, La Ley 3/06/2005).»
«El fiduciario es sin dudas, la figura más importante del contrato y sobre el cual recaen todas las miradas, puesto que de su obrar diligente, surgirá el provecho del negocio. Las obligaciones a su cargo surgen del contrato de fideicomiso y el legislador privilegió el concepto de la buena fe como esencia de la función. Si bien actúa en nombre propio y por cuenta propia, lo hace en beneficio de otra persona, el beneficiario.»
«Resultan también aplicables al presente las disposiciones previstas en la ley de Defensa del Consumidor. La ley 24.240 (B.O 15/10/93) tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Son considerados tales las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social «la adquisición de inmuebles nuevos, destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas (art. 1 inc c. ley 24.240).»
«Desde la publicación y consecuente oferta de los inmuebles realizada en medios periodísticos de gran difusión, como ser el Diario La Nación y Clarín, la entidad financiera aparece aportando su «marca» para la financiación del proyecto, conforme surge de la prueba documental ofrecida por la actora y reconocida por los emplazados. De las constancias de autos surge palmariamente que el Banco fiduciario no resultó un mero agente financiero carente de vinculación con el comprador reclamante en autos, sino que por el contrario integró positivamente la cadena de comercialización del bien. Ello es así por cuanto la entidad bancaria dentro del propio marco que junto a su contratante, Torres del Libertador 8.000 SA, dieron al negocio fiduciario debió controlar que los bienes fideicometidos, bajo su administración, se encontraran correctamente terminados.»
«Dicho esto, resultan a todas luces abusivas las cláusulas que han sido incorporadas en los respetivos instrumentos mediante las cuales se exime de responsabilidad el Banco frente a terceros. Una solución contraria resultaría violatoria de la prescripción contenida en el art. 6º de la ley 24.441. El Banco debió controlar que las obras a entregarse se encontraran en las condiciones originariamente pactadas, máxime cuando resulta ser responsable del proyecto.»
«Cabe poner de resalto que las cláusulas referidas no resultan oponibles al consumidor. El art. 37 de la ley 24.240 tilda de abusivas y consecuentemente tiene por no convenidas las cláusulas de los contratos que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños y/o importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte. (inc. a y b).»
«La entidad financiera que se constituyó en fiduciaria y principal beneficiaria del contrato de fideicomiso en garantía que celebró con una empresa constructora es responsable frente al comprador del inmueble fideicomitido por las violaciones al régimen de defensa del consumidor, puesto que la cláusula del contrato de preventa que la eximía de responsabilidad, no es oponible al consumidor, ya que se trata de una cláusula abusiva, inserta en un contrato de adhesión. (conf. CNCAF, Sala II «Banco Hipotecario c. Ciudad de Buenos Aires» 14/06/05).»
«Por las consideraciones expuestas, no cabe más que el rechazo del agravio intentado por el demandado y en caso de resultar compartido este voto, propongo al acuerdo se confirme la responsabilidad en cabeza del Banco Rio de la Plata S.A , con los alcances de la normativa del art. 16 de la ley 24.441.»

«En tanto fue el propio reclamante quien consintió la formalización de la venta ad-corpus resulta contradictorio, luego de su actuar deliberado y plenamente válido, intentar reclamar una diferencia de superficie que el mismo aceptó mediante la suscripción del referido instrumento donde se pactó que las medidas estimativamente indicadas serían aceptadas en más o en menos al cabo de la construcción. La jurisprudencia tiene dicho que «La aceptación de venta «ad corpus» exime de responsabilidad al vendedor por las diferencias de superficie y no da lugar a reclamos por aumento o disminución del precio»(Conf. CNCiv, Sala C, 7/05/87 «Guglielmelli, Vicente A. c. Argham, S.A»).»
«El efecto práctico de la venta ad corpus es aventar toda pretensión resolutoria o indemnizatoria por incumplimiento del negocio, basada en la diferencia de medidas del inmueble, salvo que las mismas impliquen circunstancias extraordinarias como una lesión (art. 954), o un error esencial (art. 927), pero será de interpretación estricta y deberá acreditarse tal extremo (conf. Llambias – Alterini Código Civil anotado, 1985, t. III-A, p. 399; Borda, Tratado de derecho civil, Contratos, 1990, t. I, p. 344).»
«Luego de lo expuesto no dudo en afirmar la validez de la cláusula incorporada en el boleto de compra venta donde el adquirente consintió la entrega de un inmueble sin especificación de su superficie sujetando aquélla a lo que en más o en menos resulte de su construcción.»
«Resultando cierta la demora en la entrega de la unidad funcional conforme surge del confronte entre la fecha pactada (noviembre de 2000) y la toma de posesión (17 de abril de 2001) por parte del reclamante, se encuentra acreditado el incumplimiento injustificado de la obligación asumida.»

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