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Qué gastos debe pagar el inquilino?

  • Gastos habituales, expensas ordinarias y extraordinarias

Las expensas son todos los gastos comunes de mantenimiento del edificio, que son abonados de manera proporcional de acuerdo al porcentaje de ocupación de metros cuadrados de cada unidad funcional o departamento.

Se deducen de manera mensual y son obligatorias para todos los propietarios del edificio.

Son confeccionadas por el administrador del edificio, quien lleva un detalle de los gastos realizados durante el mensual correspondiente.

Las expensas ordinarias son aquellas que se exigen para abonar los gastos generales de la administración, entre los que se encuentran los sueldos y cargas sociales del personal que mantiene el edificio, los horarios del administrador, los gastos de la liquidación de expensas, servicios bancarios, fotocopias, sueldos del personal de seguridad (en caso de contar con ese servicio), limpieza, reparaciones de partes y bienes comunes al edificio, conservando el inmueble en buen estado para su seguridad.

También son  los gastos que surgen de los seguros que contrata el administrador como el el seguro contra incendios, responsabilidad civil, y los gastos para el acceso de personas con discapacidad.

Ante la duda, cualquier gasto que implique el mantenimiento y conservación del edificio o partes comunes del mismo, será considerado como expensa ordinaria.

Son expensas extraordinarias aquellos gastos que impliquen una mejora que incremente el valor del edificio, innovaciones, modificaciones o reposición de maquinarias fuera de uso. También son expensas extraordinarias los fondos de reserva que se establezcan por medio de la asamblea.

Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Por ejemplo: la instalación de un solárium, comprar equipamiento nuevo para el Salón de Usos Múltiples, la construcción de un SUM, la construcción de una pileta de natación, parrillas, cámaras de seguridad, juegos para niños, obras de arte y cualquier otra modificación que no implique el mero mantenimiento del edificio, gastos de un juicio en contra del consorcio.

El inquilino/locatario NO tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

  • Reparaciones urgentes y no urgentes

El propietario tiene la obligación de reparar y mantener la vivienda. En casos urgentes el propietario debe reparar en 24hs (Ejemplo: falta de agua, de gas, o algún ambiente que no se puede usar por algún motivo). En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

En casos que no son urgentes tiene que realizar los arreglos en 10 días corridos (Ejemplo: reparación de la puerta del horno, cambio de un mueble en mal estado, etc.)

El propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones necesarias para que el inmueble mantenga el estado por el cual fue contratado. Además, tiene la obligación de efectuar un descuento en el precio del alquiler hasta que se realicen las reparaciones. (Art. 1201 del Código Civil).

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

En caso de corte de un servicio público, debe garantizar las condiciones acordadas en el contrato. Por ejemplo, si hay corte de gas debe proveer artefactos eléctricos para suplir la falta de suministro.

Si el contrato se rescinde sin culpa del locatario, el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas al inmueble por el locatario, aunque no lo haya convenido. (Art. 1202 del Código Civil)

  • Frustración del uso o goce de la cosa.

Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes

  • Compensación.

Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Por Romina Rios Agüero.

01/07/2020

 

Código Civil y Comercial de la Nación

ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

ARTICULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

ARTICULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

ARTICULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Código Civil y Comercial de la Nación

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