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Tiempo Compartido: En el Cielo o en el Infierno depende de Uds.

Para saber de la legislación y consejos visite primero aquí: http://www.protectora.org.ar/?p=182

El sistema de tiempo compartido se define como una actividad turística en que la función principal del desarrollo o proyecto es vender anticipadamente espacios vacacionales a través de membresías, en las cuales se especifican previamente el período, tipo de uso, unidad y capacidad de cada intervalo. La forma en la que se adquiere este derecho de uso es a través de un contrato de tiempo compartido, mal denominado así ya que no se comparte el tiempo de uso, sino la titularidad del derecho sobre el bien

En este contrato las personas adquieren el derecho de usar un departamento, una casa, una cabaña -generalmente ubicada en complejos turísticos- por un período determinado, y pagan un precio en dinero a la administración del complejo.

Estos períodos, normalmente se dividen en determinada cantidad de semanas a utilizar durante el año.

Los períodos de tiempo pueden ser adquiridos como tiempo fijo (cuando la unidad o tipo de unidad, es comprada para ser usada una semana especifica, ese intervalo queda asignado para cada año a ese miembro), o tiempo flotante (se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada específica del ciclo anual, como verano, invierno o todo el año). En este caso, el propietario debe reservar con anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la confirmación de la reservación se realiza generalmente sobre la base de “primera llamada/primera confirmación”.

¿Qué ventaja tiene este sistema respecto a otras modalidades vacacionales? Entre otras, compartir el precio de un condominio de lujo con otros turistas, teniendo la posibilidad de vacacionar en años futuros a un costo congelado en cualquier parte del mundo, con la certeza de tener reservaciones aseguradas. Además, los costos se reducen al compartirse con otros.

No siempre es el mismo inmueble, sino que quien compra un tiempo compartido es propietario de una semana anualmente y puede usarla donde la compró o intercambiarla con otro multipropietario de cualquier parte del mundo. Y, en caso de no poder usar la semana, puede alquilarla o acumularla.

Regulación legal

Pese a que el concepto del tiempo compartido es sencillo, el proceso que lo convierte en realidad es algo más complejo. En fecha relativamente reciente, el 28 de febrero de 2008, fue sancionada una norma que regula esta relación.

La nueva normativa los denomina Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC).

La ley comienza especificando que los STTC deben integrarse con uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino.

Luego define quiénes son las partes que pueden intervenir en tales relaciones, tanto en la adquisición como en la comercialización de estos sistemas (usuario, propietario, emprendedor, vendedor, revendedor, administrador).

El STTC tiene como inicio una decisión del titular dominial (propietario) de un inmueble de afectarlo a tal destino. Para ello, debe hacer una escritura pública de afectación e inscribirla en el correspondiente Registro General de la Propiedad Inmueble. ¿A qué afecta el inmueble de su propiedad? A la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos.

Esta escritura de afectación debe contener una serie de requisitos respecto de los inmuebles a afectar al sistema, a los derechos de los usuarios, y otros respecto a la forma de administrar y a los administradores.

La ley dispone que la autoridad de aplicación y control será la Secretaría de Turismo de la Nación. Este organismo oficial debe crear el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales, donde se deben inscribir todos los titulares y emprendedores de STTC.

¿Qué efectos produce la inscripción por el titular del inmueble o emprendedor de la escritura de afectación al sistema? Inhibe tanto al titular como al emprendedor para destinar dicho inmueble a otro destino diferente, salvo algunas excepciones expresamente establecidas.

Comercialización y publicidad

El tiempo compartido es un producto relativamente complejo y de alto valor cuando se compara con un paquete tradicional de vacaciones. Como los consumidores quieren comprar una experiencia de vacaciones y no un producto complicado, el reto en cuanto a marketing para la industria del tiempo compartido reside en persuadir a los consumidores para que se tomen el tiempo de comprender el producto y la experiencia de vacaciones de alta calidad que ofrece.

Para el promotor, este reto se ve complicado por el volumen de ventas necesario en cada complejo: cada unidad debe ser vendida muchas veces, puesto que la unidad de venta es la semana de utilización de dicho departamento.

La necesidad de transmitir la información significa que el proceso de marketing ha tendido a centrarse principalmente en el marketing y ventas directas. Las campañas particulares se basan con frecuencia en incentivos, a fin de animar al futuro comprador a visitar el complejo o asistir a presentaciones de ventas. Ésta es una técnica efectiva cuando se realiza debidamente; pero el sector ha sido criticado por haber adoptado técnicas de venta de excesiva presión que han minado la imagen de la industria.

Todos los sujetos que intervengan en esta fase comercial deben suministrar -con certeza y objetividad- información veraz, eficaz y suficiente, de las características de los bienes que integran el STTC y de las prestaciones que ofrecen.

Las cuestiones relativas a la forma y condiciones en que se publicitan estas modalidades vacacionales son las que más problemas han ocasionado en la práctica, en virtud de haberse recurrido muchas veces a publicidades engañosas y agresivas, con la finalidad de vender prontamente las unidades.

Esta cuestión fue parcialmente solucionada con la sanción de la ley de defensa del consumidor, incluyendo en forma expresa la reforma de dicha ley la temática, declarando incluida en su protección a los sistemas de tiempos compartidos.

Sin perjuicio de ello, la ley de STTC regula también la comercialización y publicidad.

En virtud de la protección referida, ambas normas sancionan con nulidad todas las formas y cláusulas abusivas empleadas por los promotores o vendedores para captar inversores, pero manteniendo la validez del contrato, siempre que las cláusulas nulas no refieran a elementos esenciales del convenio.

El papel del intercambio

El intercambio se ha convertido en un elemento clave del producto de tiempo compartido. Las empresas de intercambio son intermediarios entre consumidores. Ofrecen al propietario del tiempo compartido, la posibilidad de intercambiar su tiempo compartido por otro -en diferentes franjas de tiempo, emplazamientos o ambos- en la confianza de que disfrutarán de otras vacaciones de elevada calidad.

Las dos principales empresas de intercambio son Interval International (II) y Resort Condominiums International (RCI). Casi todos los complejos de tiempo compartido eligen afiliarse a una de estas empresas. Normalmente, el comprador de un tiempo compartido en un complejo afiliado, entra a formar parte de la empresa de intercambio automáticamente en el momento de la compra. Su empresa actúa, entonces, como un banco de tiempo compartido. Si el consumidor decide no usar la semana que ha comprado, la deposita con la empresa de intercambio y posteriormente puede tomar semanas equivalentes -en otras franjas de tiempo y/o en otros complejos- que hayan sido depositadas por otros miembros.

Las empresas de intercambio emplean sofisticados sistemas informáticos para cotejar demanda y oferta, estableciendo el “valor” de las diferentes semanas en los distintos complejos. Las semanas son tasadas de acuerdo con una diversidad de factores, tales como tamaño de la unidad, duración del alojamiento, franja de tiempo, emplazamiento del complejo, calidad del complejo, y así sucesivamente.

Reventa

Los propietarios de tiempo compartido normalmente tienen el derecho de venderlo o alquilarlo. Toda excepción a este supuesto deberá figurar claramente en la documentación del programa. No obstante, los compradores deben tener presente que el tiempo compartido no es una inversión inmobiliaria. Puede tener un valor de reventa, pero es más parecido a una afiliación a un club que se compra para usar y disfrutar, y debe justificarse como tal.

Algunos complejos operan su propio programa de reventa. Otra alternativa es registrarlo con una agencia de reventa especializada en ventas de tiempo compartido. Este tipo de firma podrá cobrarle al propietario una tarifa de registro para sufragar los costos de promocionar las unidades para su reventa.

Pese a que algunas de estas empresas emplean el dinero para promocionar activamente el tiempo compartido, otras han sido acusadas de realizar pocos o ningún esfuerzo real.

A modo de conclusión

Quedaron muchas cuestiones sin resolver por la nueva normativa. Mientras el sistema funcione con normalidad, estas deficiencias no se verán. Pero cuando surjan problemas, nos daremos cuenta de todos los aspectos que los legisladores no previeron. No se previó la naturaleza del derecho que adquieren los usuarios, así como tampoco el plazo de duración, dejándolo librado a la voluntad de las partes y generando el inconveniente de que los derechos reales no pueden ser creados por los contratantes, sino sólo por el legislador.

Tampoco dispone la ley si las nulidades de cláusulas contractuales en casos de abuso son de carácter absoluto (caso en el cual se desprotegería al usuario) o relativas (surgiendo aquí el problema de establecer a favor de quién son consideradas y en consecuencia, quién las puede invocar).

Además, no regula con claridad las causales de extinción del sistema, generando una incertidumbre negativa desde todo punto de vista. Por lo que resulta aconsejable estudiar exhaustivamente cada contrato antes de adquirir un período de uso de una unidad vacacional en el STTC, para evitar así futuras “sorpresas”.

 

Condiciones y financiación

Propietarios.

Actualmente hay millones de familias satisfechas con el tiempo compartido en todo el mundo. Pero como todo sector nuevo de rápido crecimiento, su reputación ha sufrido a manos de operadores irresponsables que han utilizado técnicas de venta de excesiva presión, o que simplemente no han explicado con exactitud la naturaleza del producto de tiempo compartido.

A medida que la industria ha madurado, ha tomado medidas para elevar sus estándares. Las empresas de intercambio fijan unos mínimos de calidad, mientras que la legislación de protección al consumidor ha introducido derechos del consumidor, incluyendo un período de reflexión, según el cual los consumidores pueden desistir del contrato en los siete días siguientes a la firma del mismo. Facultad ésta que no puede ser renunciada ni dispensada.

La compra de tiempo compartido requiere una inversión inicial considerable. Con el fin de satisfacer esta necesidad, los promotores están cada vez más a menudo ofreciendo financiación. Gracias a esta financiación “interna”, pueden ofrecer intereses más favorables y adaptar el proceso tanto a sus propias necesidades como a las de sus consumidores. Alternativamente, la posibilidad de conseguir productos de financiación exclusivos de tiempo compartido es cada vez más frecuente en las instituciones financieras.

Gestión y mantenimiento

Una vez completado el complejo, su gestión puede llevarla a cabo un comité de propietarios, una empresa especializada en gestión o el mismo promotor. Cualquiera sean las disposiciones, la organización gestora cobrará a los propietarios de tiempo compartido, tarifas anuales que cubren limpieza y mantenimiento, cargos de servicio, seguro, impuestos y atención de servicios comunes (como courts de tenis, gimnasios o piscinas).

Para conocerlos

La constitución del complejo establece, asimismo, los detalles de los derechos del propietario y sus responsabilidades en cuanto a sus derechos de ocupación.

Condiciones

Las empresas de gestión y mantenimiento deben trabajar estrechamente con las empresas de intercambio, a fin de que la capacidad del complejo sea utilizada de forma efectiva y sus miembros tengan un máximo de flexibilidad a la hora de elegir sus vacaciones, ya sea en ese complejo o en otro.

textos de Dr. Rodrigo C. Ureta Cortés

Magister en Asesoramiento Jurídico de Empresas Universidad Austral. Temáticas de interés: ruretacortes@arnet.com.ar

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